Braucht es eine 5-Jahres Wohnsitzpflicht für den Erwerb von Immobilien?
19. März 2012Irgendwie scheint der Vorschlag, der heute im Tages-Anzeiger publiziert wurde, zu provozieren.
Schade eigentlich. Denn die Forderung habe ich bereits vor fast 5 Jahren gestellt, als ich gegen die Abschaffung der Lex Koller – fast im Alleingang – erfolgreich kämpfte. Es ist die ökonomisch richtige Folgerung auf einen massiven Nachfragedruck nach Immobilien bei gleichzeitiger Verknappung des Angebots via verschärfte Raumplanung (und nun neu die Zweitwohnungsinitiative).
Die Forderung hat nur am Rande mit Zweitwohnungen zu tun. Sie schützt vor allem Städte und Agglomerationen, durch ihre preisdämpfende Wirkung.Eine 5-Jahresfrist – eine verschärfung der Lex Koller – bindet den Erwerb von Wohneigentum an einen qualifizierten Beitrag an die Einkommens-Steuern, die für Infrastrukturlöeistungen gebraucht werden und die zum Mehrwert einer Immobilien beitragen.
Hier mein original Artikel im Mieten und Wohnen (2/2012), der dem Tages-Anzeiger als Vorlage gedient hat. Dieser trägt mehr zur Klärung der Position bei:
5JahresWohnsitzpflicht_M&W_Maerz_2012
Braucht es eine 5-Jahres Wohnsitzpflicht? Publizert im Mieten & Wohnen vom Februar 2012:
Die Immobilienpreise und Mieten in der Schweiz steigen und steigen. Und keine Trendwende ist absehbar. Eine Massnahme um die Mietpreise einzudämmen, die vom Mieterverband Deutschschweiz vorgeschlagen wird, ist eine Wohnsitzpflicht für zugezogene Personen von 5 Jahren bevor Sie Immobilien erwerben dürfen.
Heute wandern sehr viele hochqualifizierte, vermögende und gutverdienende Personen ein, die umgehend ein Eigenheim kaufen möchten. Unter anderem deshalb werden viel mehr Eigentumswohnungen neu gebaut oder in bestehenden Immobilien umgewandelt als früher. Dies hat eine enorm preistreibende Wirkung auf die Immobilien und – da die Mietpreisentwicklung damit einhergeht – die Mieten.
Ein fikives und grobes Rechenbeispiel:
Eine 1‘000 m2 grosse Bau-Parzelle steht zum Verkauf. Sie wird zum Quadratmeterpreis von 4000.- Franken erstanden, also für 4 Millionen Franken. Darauf darf man ein Viergeschossiges Wohnhaus bauen. Nehmen wir an es entstehen 5 Wohnungen zu Bau- und Kapitalkosten von nochmals 4 Millionen Franken. Jede Wohnung wird nun im Stockwerkeigentum für 2 Millionen Franken weiterverkauft. Für die Käuferinnen, sofern sie 20% also 400‘000.- Franken Eigenkapital mitbringen, entsteht (bei den derzeit tiefen Zinsen) eine monatliche Nettobelastung von grob 4‘000.-. Für die Immobilienentwickler resultiert ein Gewinn von 2 Millionen Franken, was 25% Rendite entspricht. Sollten die gleichen Wohnungen jedoch vermietet werden anstatt verkauft, würde die erwartete 5% Nettorendite einer Monatsmiete von 6‘666.- Franken pro Wohnung entsprechen. Solche Wohnungen wären nicht einfach vermietbar.
Würde nun durch die 5-Jahres Wohnsitz-Pflicht die Nachfrage nach Eigentumswohnungen gedrosselt werden, müssten mehr Mietwohnungen erstellt werden. Deshalb würde nie und nimmer ein Preis von 4‘000.- pro Quadratmeter für die Bauparzelle gezahlt werden, da sie über die Mieten nicht hereingeholt werden können. Und genau deshalb würde der Druck auf die Bodenpreise abnehmen und damit auch auf die Mieten.
Sie glauben dies sei diskriminierend und ungerecht?
Genau das Gegenteil ist der Fall. Diskriminiert resp. stark benachteiligt werden nämlich heute inländische (egal mit welchem Pass) Steuerzahlende. Diese zahlen nämlich mit ihren Steuern viel an die Infrastruktur wie Schulhäuser, Quartierstrassen, Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, Strom, Wasser etc. Je besser die Infrastruktur und Erschliessung, desto mehr Wert haben die Immobilien. Wenn also alle Steuerzahlenden für die Erschliessung von neuen Quartieren zahlen müssen, aber vor allem die EigentümerInnen der neuen Wohnungen profitieren, gibt es eine krasse Benachteiligung zwischen Eigentümmerinnen und Nichteigentümerinnen. Die Immobilienwertsteigerung liegen zwischen jährlichen 2-10%. Diese Gewinne auf dem Boden nennt man Bodenrente. Je besser die Erschliessung im Laufe der Zeit wird, desto höher fällt diese Bodenrente aus. Nicht selten verlassen Gutverdienden und Vermögende die Schweiz wieder und verkaufen Ihre Immobilien mit satten Gewinnen. Diese wurden aber über die Infrastrukturleistungen – von der Allgemeinheit bezahlt – erst ermöglicht. Aber auch aus grundsätzlichen Überlegungen sollte die Beteiligung an der Bodenrente den Menschen vorbehalten sein, die hier leben, arbeiten, sich engagieren und nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Steuern zahlen – ganz egal welchen Pass sie haben.
Mit der 5-jährigen Wohnsitzpflicht koppelt man die Beteiligung an der Bodenrente an das Erfordernis eines qualifizierten Beitrags an die Infrastruktur via die Einkommens- und Vermögenssteuern geleistet zu haben. Und das ist richtig so. Allemal dann wenn die Massnahme zur Entspannung auf dem Immobilienmarkt beiträgt.