Mein „Weihnachtsgeschenk“ von der Immobilien-Lobby zur Lex Koller-Verschärfung

Wer hätte das gedacht? Als „Weihnachtsgeschenk“ werde ich Gegenstand der Immobilien-Lobby. Sie bekämpfen – etwas spät – die Verschärfung der Lex Koller, die sie mit ebensolchem Lobbying 2005 zu ihren Gunsten gelockert hatten.

Die Argumentation ist derart wackelig, dass sie mir das Leben deutlich einfacher macht. Und doch liebe Immobilienbranche – die Lex Koller wurde erfunden: „Zur Verhinderung der Immobilie als blosse Kapitalanlage“ . Und genau das wird auch geschehen. Es reicht nämlich. Mit Essen spielt man nicht. Mit Immobilien auch nicht.

Hier der Lobby-Brief

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Frau Jacqueline Badran
Nationalrätin
Badenerstrasse 65
8026 Zürich
Lausanne, den 24 Dezember 2013/OKL/JYR
Motion Badran Nr. 13.3976 – Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland
Sehr geehrte Frau Nationalrätin
Mit dem Einreichen der Motion Nr. 13.3976 beauftragt Frau Nationalrätin Jacqueline Badran den Bundesrat, dem Parlament eine Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) vorzulegen, die die Privilegierung für den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland aufhebt. Sie wird von 74 Bundesparlamentariern und dem Bundesrat unterstützt und wurde vom Nationalrat am 29. November 2013 angenommen. Dem Ständerat wird sie sicherlich in der nächsten Session zur Abstimmung unterbreitet.
In der Immobilienverbriefungsbranche, deren Interessen unser Verband vertritt, stösst diese Motion auf Unverständnis. Objektiv gesehen handelt es sich um einen protektionistischen Rückschritt und erneut würden die Rahmenbedingungen für den Finanzplatz Schweiz geändert, wodurch ausländisches Kapital abgezogen und ausländische Investoren die Flucht ergreifen würden. Dieser vom Bundesrat gutgeheissene Rückschritt beunruhigt insbesondere deshalb, als dass vor einigen Monaten noch die Aufhebung des BewG auf der Tagesordnung stand, und das Investieren ausländischer Personen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften erst im Jahr 2005 erlaubt wurde.
Dieses Hin und Her sieht der Schweiz gar nicht ähnlich. Dadurch werden die Glaubwürdigkeit unserer politischen Behörden und unsere Rechtssicherheit angezweifelt, was bisher die Stärken unserer Wirtschaft waren. Schliesslich wird dadurch ein Mangel an Weitsichtigkeit für die Entwicklung des Finanzplatzes Schweiz offensichtlich. Die konkurrierenden Finanzplätze sind sich darüber vollkommen bewusst. Somit ist klar, dass Deutschland am Tag, an dem sich 74 Parlamentarier für das Verbot von ausländischem Kapital in der Immobilienverbriefung aussprechen, eine grosse Kampagne lanciert, um dieses Kapital in die deutschen Immobilienfonds einströmen zu lassen…
Der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds und Aktien von börsenkotierten Gesellschaften ist ein einzigartiges Mittel, ausländisches Kapital an der Wohnungsfinanzierung in der
Schweiz zu beteiligen und gleichzeitig die volle Kontrolle über die Immobilien ausschliesslich in Schweizer Händen beizubehalten. Hierbei handelt es sich um eine typisch schweizerische, scharfsinnige Massnahme.
Durch die Investition in eine Kollektivanlage oder eine börsenkotierte Gesellschaft kann der ausländische Investor keine Immobilien in der Schweiz erwerben, sondern nur indirekt an deren Finanzierung teilhaben. Für die Verwaltung, d.h. die Entscheide über Kauf, Verkauf, Renovierung, Mietpreisbestimmung usw., ist ausschliesslich die Fondsleitung, der Verwaltungsrat der SICAV oder der AG zuständig, die in der Schweiz ansässig sein müssen und den Schweizer Aufsichtsbehörden unterstehen. Bei einer allfälligen Auflösung des Anlagefonds erhält der Investor keinerlei Immobilien oder Anteile davon, sondern ausschliesslich einen finanziellen Anspruch auf den verhältnismässigen Anteil des Liquidationserlöses (KAG, Art. 97 Abs. 2 und 3).
Börsenkotierte Gesellschaften, die durch ausländische Personen beherrscht werden, können keine Wohnimmobilien in der Schweiz erwerben (BewG, Art. 6).
Somit greift die Motion Badran eigentlich die Schweizer Verwalter dieser Kollektivanlagen und Immobiliengesellschaften an, die in der Schweiz tätig sind.
Das Betrugsrisiko ist geringer als bei den klassischen Immobiliengesellschaften, da die Kollektivanlagen und die börsenkotierten Gesellschaften Kontrollen durch die FINMA, bzw. durch die Schweizer Börse und Prüfgesellschaften unterstehen, wodurch ein enges Regulierungskorsett entsteht, das eingehalten werden muss.
Im Gegensatz zu dem, was in der Motion Badran steht, ist das Ziel des BewG nicht, dass die Bodenrente im Inland bleibt, ein Ziel, dass den Vorkriegsjahren gerecht würde und heute auf internationaler Ebene völlig unbegründet ist, sondern das Ziel ist, ausländischen Einfluss auf Schweizer Boden zu verhindern. Dieses Ziel wird durch die Investition von ausländischem Kapital in Immobilienfonds oder börsenkotierte Gesellschaften nicht in Frage gestellt, weil das Eigentum und die Kontrolle der Immobilien in der Schweiz bleiben.
Des Weiteren ist der in der Motion Badran genannte Zusammenhang zwischen dem BewG und dem Steuerwesen ebenfalls nicht gegeben. Immobiliengüter in der Schweiz werden in der Schweiz versteuert, sei dies auf den Bodenwert oder das daraus entstehende Einkommen, ungeachtet dessen, wo sich der Haupt- oder Wohnsitz des Eigentümers befindet (StHG, Art. 4 und 21). Die Motion Badran hat also auch steuerliche Auswirkungen, die überhaupt nicht bedacht wurden.
Die Behauptung in der Motion Badran, dass der Bedarf an zusätzlichem Kapital nicht gegeben ist und die börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds die direktinvestierenden Pensionskassen konkurrieren und dadurch ihre Renditen schmälern würden, zeugen von einer veralteten, protektionistischen wirtschaftlichen Sichtweise. Die Schweizer Pensionskassen sind die grössten Grundeigentümer in der Schweiz und sie sind auch die grössten Aktionäre von Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften. So war die ausgezeichnete Gesundheit des Schweizer Immobilienmarktes einer der Hauptfaktoren, der den
Pensionskassen ermöglichte, ihre Renditen in den letzten Jahren beizubehalten. Ein abrupter
Kursabsturz aufgrund des Abzugs von ausländischem Kapital würde dazu führen, dass der
Deckungsgrad vieler Vorsorgeeinrichtungen schmelzen würde.
Während heute der Anstieg der Immobilienpreise scheinbar nachgelassen hat und die
Aktienmärkte florieren, fragt man sich, ob die Motionäre im Fall einer zukünftigen Krise oder
eines Finanzierungsengpasses im Immobilienmarkt in einigen Jahren erneut beantragen, dass die
Bestimmungen wieder eingeführt werden, deren Abschaffung sie heute verlangen? Allerdings
könnten die ausländischen Investoren bis dahin anderswo ihr Glück finden, nämlich in Ländern,
die eine klare und kohärente Vision ihres Finanzplatzes haben.
Bei Bedarf ist unser Verband bereit, sachdienliche Informationen und insbesondere die
praktischen Erfahrungen seiner Mitglieder zur Verfügung zu stellen und Ihnen bei jeglichen
politischen Schritten, die Sie als sinnvoll erachten, beiseite zu stehen, um sich dieser
protektionistischen Motion zu widersetzen. Sie ist für die Schweizer Finanzbranche gefährlich.
Für weitere Fragen und Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung und verbleiben
mit freundlichen Grüssen
Für COPTIS
Raffaele Rossetti Olivier Klunge
Präsident Mitglied