Lex Koller: Die falschen Akteure bauen die falschen Sachen für die falschen Leute (Medienspiegel)

SP-Nationalrätin Jacqueline Badran über ihren Kampf gegen die Immobilienspekulation.

Frau Badran, Bundesrat und Nationalrat haben Ihre Motionen für eine Verschärfung der Lex Koller gutgeheissen. Was passiert morgen im Ständerat?
Jacqueline Badran: Ich fürchte, ich verliere, weil eine massive Lobbyingkampagne im letzten Moment gegen die Kraft der guten Argumente gewonnen hat.

Warum die späte Lobbyingoffensive?
Das müssen Sie die Gegner fragen. Die Finanz- und Immobilienbranche wurde sicher überrascht, dass der Bundesrat für die Verschärfungen ist, mit der Überzeugung, etwas Richtiges und Wichtiges für die Volkswirtschaft zu tun.

Das war vor der Abstimmung über die Masseneinwanderungsinitiative. Das Ja wird den Immobilienmarkt abkühlen. Ihnen fehlt auf den letzten Metern der Treibstoff: die Angst vor einer Immobilienblase.
Der National- und der Ständerat haben den Erhalt der Lex Koller einstimmig beschlossen. Jetzt geht es darum, die Hintertürchen zu schliessen, um den Zustrom von Geld zu stoppen, das einzig der Spekulation dient. Immobilien als Anlagevehikel der Finanzindustrie ist ein neuer Markt, deshalb ist eine griffige Lex Koller auch nötiger denn je.

Ihre Gegner sagen, die Preistreiberei habe gar nichts mit ausländischem Kapital zu tun, sondern sei hausgemacht.
Ich sage nicht, dass das internationale Finanzkapital alleine an den steigenden Immobilien- und Mietpreisen schuld ist. Preistreibend wirken die tiefen Zinsen, welche die Nationalbank nicht erhöhen kann, weil das Hypothekarvolumen 142 Prozent des BIP beträgt und sich viele Immobilienbesitzer höhere Zinsen nicht leisten könnten. Preistreibend ist aber eben auch, wenn zu viel Kapital um knappen Boden buhlt. Hier setzt die Lex Koller an.

Markteingriffe wie die Verschärfung der Hypokreditvergabe und Amortisationspflicht habe die Gefahr einer Blase gedämpft, die Verschärfung der Lex Koller sei eine Überregulierung, sagen Ihre Gegner. Leuchtet das nicht ein?
Es ist ja keineswegs so, dass die offenen Schleusen nur eine preistreibende Wirkung bei Immobilien haben. Der Kapitalzufluss erhöht auch den Druck auf den Franken. Das ist schädlich für unsere Volkswirtschaft, ist nicht gut für die Exportindustrie und den Tourismus. Es hat negative Effekte, dem kein Nutzen gegenübersteht.

Avenir Suisse sagt, je mehr Kapital in den Immobilienmarkt fliesst, desto grösser wird das Angebot und desto tiefer sind die Mietkosten.
Bevor eine Immobilienfirma eine Immobilie anbieten kann, muss sie diese Immobilie kaufen. Pensionskassen, Genossenschaften und börsenkotierte Immobilienfirmen buhlen um Areale und Objekte. Zentrale Areale in Luzern, Zürich, Biel und Lausanne sind an die börsenkotierte Mobimo und Allreal gegangen. Die börsenkotierten Firmen verdrängen die einheimischen Pensionskassen, die einen Anlagenotstand haben. Warum schleust man auf einen Markt, auf dem es zu viel Geld hat, noch mehr Geld?

Ausländische Investoren schaffen Wohn- und Büroraum und damit auch Arbeitsplätze. Was ist daran falsch?
Wenn Anleger Aktien tauschen, wo ist dann da die Investition, wo sind die Arbeitsplätze? Den Finanzinvestoren geht es nur darum, aus Überbewertungen auf dem Immobilienmarkt Gewinne abzuschöpfen. Crasht der Markt, sind sie weg, und wir räumen die Scherben auf. Das gehört zur Logik des Finanzkapitals.

Was ist die Logik des Finanzkapitals?
Internationale Anleger sind einzig und allein an Kurssteigerungen interessiert. Die Immobilienpreise in der Schweiz sind im Vergleich zu den Einkommen eher noch tief. Der Schweizer Markt ist in ihrer Logik unterbewertet, die Zitrone lässt sich also noch auspressen.

Bedeuten denn steigende Börsenkurse auch steigende Immobilienpreise und Mietkosten?
Wenn man die Logik des internationalen Kapitals über den Immobilienmarkt stülpt, fixiert man unseren Immobilienmarkt an Börsenkurse, an ein System also, das immer weiter steigen muss. Was hat die jüngste Finanzkrise ausgelöst? Hunderte Milliarden wurden darauf gewettet, dass die Immobilienpreise in den USA steigen und steigen. Diese Wette ging verloren. Ich will unseren Grund und Boden und unsere Wohnungen und Büros nicht derartigen Wetten aussetzen.

Wenn die Immobilienpreise durch ein Verbot von ausländischem Kapital fallen, hat das auch negative Folgen für die Pensionskassen.
Was Pensionskassen schadet, sind die überhöhten Preise durch die Spekulation, die ihre Renditen schmelzen lassen. Wenn eine Pensionskasse eine Immobilie für eine Million kauft und Nettoerträge von 50 000 Franken erwirtschaftet, ergibt das eine Rendite von 5 Prozent. Kauft die Kasse eine Immobilie für zwei Millionen mit dem gleichen Nettoertrag, sinkt die Rendite auf 2,5 Prozent. Dann bleibt nur die Mietzinserhöhung, um die Rendite zu halten.

Der Konkurrenzkampf um Grund und Boden führt also zu teureren Wohn- und Geschäftsräumen?
Die falschen Akteure bauen für die falschen Leute die falschen Dinge. Wenn in einem brutalen Wettbieten um Grund und Boden schon der Kaufpreis zu hoch ist, müssen die Immobilienpreise hoch angesetzt oder die Mietzinse nach oben angepasst werden. Bei Geschäftsimmobilien werden heute teilweise nur noch kurzfristige Mietverträge ausgestellt, damit die Mietzinse kurzfristig um 30, 40 Prozent erhöht werden können. Ertragsoptimierung nennen dies börsenkotierte Immobilienfirmen.

Sie kämpfen auch im Namen der Pensionskassen. Das Problem ist nur, dass die Pensionskassen dies gar nicht wollen: Sie sind gegen Verschärfungen.
Der Pensionskassenverband hat seine Mitglieder nicht befragt. Den Entscheid hat die Verbandsspitze gefällt. Bei mir haben sich Verbandsmitglieder gemeldet, die schockiert sind, leider jedoch nicht öffentlich hinstehen wollen.

Warum nicht?
Weil sie sowieso schon im Streit stehen mit der Verbandsführung, die nicht zufälligerweise vom Finanzkapital aus CS und Swiss Re dominiert wird.

Peter Forstmoser, Ex-Swiss-Re-Verwaltungsratspräsident und heutiger PSP-Verwaltungsrat, schrieb in der NZZ: «Das süffig inszenierte Zerrbild, ausländische Investoren könnten rudelweise über die Schweiz herfallen, ist so populistisch wie falsch.»
Wir hatten bis 1997 die totale Abschottung des Immobilienmarkts, aus gutem Grund, so wie wir auch in der Landwirtschaft eine Abschottung haben, ebenfalls aus guten Gründen. 2005 wurden diese Schleusen geöffnet, weil FDP-Ständerat George Theiler als Miteigentümer und Verwaltungsrat der Mobimo AG bei der damaligen Justizministerin Ruth Metzler eine Lockerung der Lex Koller bestellt und erhalten hat. Danach ging die Mobimo an die Börse.

Forstmoser spricht von einer Diskriminierung ausländischer Investoren und ausländerfeindlicher Abschottung.
Ich will die offenen Schleusen für Kapital schliessen und stelle mich damit keineswegs gegen Menschen. Herr Forstmoser hat ein Interesse daran, dass ausländische Anleger indirekt in den Schweizer Immobilienmarkt investieren können. Weil nicht direkt, sondern nur indirekt investiert werden darf, fliesst ihm das Geld zu. Die indirekte Schleuse leitet Wasser auch auf die Mühlen von Forstmoser und Co. Darauf fällt der Ständerat jetzt leider herein.

Wenn die Schleusen offen bleiben: Wohin führt das?
Es führt dazu, dass unser Boden weiter börsenkotiert wird, dass börsenkotierte Immobilienfirmen und Fonds weiter expandieren können und die Pensionskassen, Genossenschaften und Private weiter zurückdrängen. In Zürich besitzen die börsenkotierten Firmen nach wenigen Jahren bereits 15 Prozent aller Immobilien. 25 Prozent gehören Genossenschaften, die dafür 100 Jahre brauchten.

Erhöhen offene Schleusen das Risiko einer Immobilienblase?
Ja, der Immobilienmarkt wird volatiler und damit riskanter.

Sehen Sie Indizien für eine Blase?
Nicht nur ich, sondern auch die Nationalbank macht sich grosse Sorgen. 2010 hat sich erstmals seit der Immobilienkrise in den 1990er-Jahren die Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise voneinander entkoppelt. Ein Alarmzeichen! Woher kommt diese Entkoppelung? Die Branche ist so überhitzt, dass sie mit den Mietzinserhöhungen nicht mehr nachkommt.

Die Immobilienbranche bestreitet eine Blasengefahr.
Ja, die lästige Badran und die Nationalbank sollen mal den Mund halten! Die Branche muss sich nicht vor mir fürchten, sondern vor einer Zinserhöhung der Nationalbank. Wenn Fundamentaldaten ändern, geht die Wette verloren und der Markt crasht.

Wenn Sie am Montag im Ständerat verlieren, was dann?
Dann endet der fast auf den Tag genau vor sieben Jahren begonnene Kampf leider erfolglos. 15 Milliarden fliessen derzeit zu viel ins Immobilienbusiness. Das ist Geld, das den Leuten für Ferien und Konsumgüter fehlt, das dem Gewerbe, der Gastronomie und dem Binnentourismus entzogen wird. Es gibt so viele Gründe, diesen Markt zu regeln, aber keinen einzigen Grund, wofür das internationale Finanzkapital im Schweizer Immobilienmarkt gut sein soll. Die Gewerbe- und Tourismusverbände sollten vehement auf meiner Seite stehen.

Geben Sie Ihren Kampf auf?
Nein, ich werde ein überparteiliches Komitee gründen und überlege mir, eine Volksinitiative zu lancieren.