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Was Fussball mit gemeinnützigen Wohnungen zu tun hat (Kolumne «Wohnen» vom Juni 2018)

Publiziert in der Zeitschrift «Wohnen» vom Juni 2018

Was Fussball mit Gemeinnützigen Wohnungen zu tun hat

Erinnern Sie sich noch an ein gemeinnütziges Bauvorhaben in Zürich Höngg? Es hiess «Ringling» und wurde nie realisiert. Das Grossprojekt mit 277 Wohnungen auf einer Parzelle von rund 30 000 Quadratmetern wurde nämlich von den Anwohnern bekämpft. Diese störten sich vor allem an der Grösse der ringförmigen Siedlung und an der für das Quartier unüblichen Hofrandbebauung. Der Bau sollte eine ununterbrochene Länge von 650 Metern und eine Höhe von 18 bis 25 Metern aufweisen. Alle Instanzen hiessen die Baubewilligung für das Projekt gut. Bis zum Bundesgericht. Dieses schmetterte das Projekt ganze 11 Jahre später ab. Die Lausanner Richter teilten die Auffassung der Beschwerdeführer, dass das Projekt den vom kantonalen Baugesetz für Arealüberbauungen statuierten Anforderungen an eine «besonders gute Gestaltung», die Arealüberbauungen erfüllen müssen, nicht gerecht wird. Der Siedlung fehle es insbesondere an einer Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung.

Und was hat das nun mit Fussball zu tun, fragen sie sich? Sie werden staunen – viel! In Zürich ist nämlich ein erneutes Vorhaben für ein Fussballstadion stark umstritten. Geplant ist auf dem ehemaligen Stadion-Areal Hardturm ein neues Fussballstadion, eine Gemeinnützige Siedlung und zwei 140 Meter Hochhäuser. Mit der Rendite der Hochhäuser soll der Bau des Fussballstadions finanziert werden, was uns ein vermeintlich Gratis-Stadion bescheren würde. Nun sind die Hochhäuser aber derart nahe am Hügel von Höngg, dass sich da Widerstand formierte. Einige Höngger Freisinnige sind wild entschlossen, gegen die Hochhäuser bis vor Bundesgericht zu rekurrieren. Verständlich. Nehmen doch die Hochhäuser tausenden von Hönggern die prägende Aussicht auf See und Berge und enteignet sie damit kalt. Der bundesgerichtliche Ringling-Entscheid mahnt daran, dass sie mit grosser Wahrscheinlichkeit recht bekommen werden, da die Hochhäuser «mehr als ein Störfaktor sind» und sich tatsächlich nicht gut in die Landschaft einbetten. Selbst wenn sie vor Bundesgericht nicht recht bekämen, das Projekt wäre für viele Jahre verzögert. Keine Hochhäuser bedeutet gleichzeitig das Aus für das Fussball-Stadion und die gemeinnützige Siedlung, da die Projekte rechtlich und finanziell miteinander verknüpft sind.

Gerade richtig in diese verfahrene Situation kommt ein Rückweisungsantrag der SP Zürich in den Gemeinderat, die das Projekt Stadionbau und Gemeinnützige Wohnsiedlung von den Hochhäusern rechtlich und finanziell trennen will. Der Arealteil mit den Hochhäusern soll neu und ohne Hochhäuser geplant und an eine gemeinnützige Genossenschaft im Baurecht vergeben werden, statt wie jetzt vorgesehen an die Credit Suisse. Und die Stadt müsste das Stadion mit 85 Millionen finanzieren, statt die Mieter der Hochhäuser. Das schafft eine – wie man neudeutsch sagt –  Win-Win-Win-Situation. Erstens wird das Risiko das Projekt, via Rekurse bis vor Bundesgericht, abzuschiessen, erheblich reduziert. Es rettet sozusagen den Stadionbau. Zweitens, wir hätten 100% Gemeinnützige Wohnungen auf den Arealen, statt Luxuswohnungen, die eigentlich niemand bezahlen kann und niemand will. Und Drittens – und jetzt kommt der Clou – es wird viel viel kostengünstiger für die Steuerzahlenden. Weil Baurechte an Genossenschaften viel lukrativer sind für die Gemeinden, als kommerzielle Baurechte, wie in diesem Fall das an die Credit Suisse.

Regelmässige Leser dieser Kolumne wissen warum, ich sage es ja immer wieder. Der Grund dafür ist, dass die Wertsteigerungen der Immobilien im Fall von kommerziellen Baurechten an die Baurechtsnehmer – also hier an die Credit Suisse gehen. Bei gemeinnützigen Baurechten, wie die an Genossenschaften, bleiben die Wertsteigerungen im Volksvermögen. Im Fall der Hochhäuser, die angeblich das Fussballstadion finanzieren soll, Kosten das Baurecht an die Credit Suisse nach Ablauf des Baurechts in 92 Jahren eine satte Milliarde Franken – also 1000 Millionen – mehr! Würde sie das Areal jedoch an Genossenschaften geben, würde sie daran verdienen und so die Kosten für das Stadion von 85 Millionen Franken in kurzer Zeit wieder refinanziert hätte. Von wegen «Gratis-Stadion».

Und ganz plötzlich hat der gemeinnützige Wohnbau ganz viel mit Fussball zu tun.