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In Grund und Boden schämen – Ein Kommentar zur Pseudo-Studie des Verbands der Immobilieninvestoren (VIS) zur Wirkung von Wohngenossenschaften und der Volksinitiative „Mehr bezahlbare Wohnungen“des SMV

Publiziert im „Wohnen“ Nr.9 (Publikation von Wohnbaugenossenschaften Schweiz), September 2019

 

Eine Studie des Verbands Immobilien Schweiz befasste sich mit der Initiative „Für mehr bezahlbaren Wohnraum“

In Grund und Boden schämen

Der Verband Immobilien Schweiz (VIS) hat eine Studie in Auftrag gegeben, die sich mit den ökonomischen Folgen einer Annahme der Initiative „Mehr bezahlbare Wohnungen“ des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (SMV) befasst. Jacqueline Badran, Nationalrätin und SMV-Vorstandsmitglied, nimmt dazu Stellung.

 

Es gibt Momente in der Politik, wo man vortrefflich über pro und contra einer Sache debattieren kann, weil die andere Seite ihren Standpunkt begründet, wahrhaftig und sachlich herleitet. Dann nämlich ist man in einem Diskurs, wo es um die Gewichtung der Fakten und Weltanschauungen geht. Es gibt aber auch Momente, wo einem der Kragen platzt. Dann nämlich, wenn die Gegner mit haarsträubenden Argumenten daherkommen und dem noch via Studie einen «wissenschaftlichen» Anstrich verleihen. Jetzt habe ich gerade so einen Moment.

Vor Kurzem hat der Verband der Immobilieninvestoren VIS, in dem die börsenkotierten Immobiliengesellschaften, aber auch Versicherungen, Banken und Pensionskassen vereint sind, eine sogenannte Studie zur Volksinitiative „Mehr bezahlbare Wohnungen“ des Mieterinnen- und Mieterverbands veröffentlicht. Diese verlangt, dass mindestens zehn Prozent der neu gebauten Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern sind und ermächtigt Kantone und Gemeinden, ein Vorkaufsrecht für sich einzuführen. Angesichts der Entwicklungen auf dem Immobilien- und Mietmarkt, wo die Preise trotz Tiefstzinsen, reger Bautätigkeit und geringer Inflation explodieren, wird dieses doch eher moderate  Volksbegehren als volkswirtschaftlich schädlich dargestellt.

Sie, ja Sie, liebe Genossenschaftsbewohnende, werden als Subventionsempfänger, Volkswirtschaftsschädiger und Platzfresser dargestellt! Die vermeintlichen Subventionen werden aus den zinsvergünstigten, rückzahlbaren Bundesdarlehen abgeleitet, die gemeinnützige Wohnbauträger gestützt auf die Verfassung Art. 108 erhalten. Man solle doch dieses Geld anstatt in den Wohnbau zu investieren besser den «Bedürftigen» direkt als Subjekthilfe geben. Verschwiegen wird, dass der Bund an den Darlehen verdient, weil er nämlich Geld billiger aufnimmt, als er es den Genossenschaften weitergibt. Und dies ganz ohne das geringste Risiko. In der Geschichte der Darlehen gab es nämlich noch nie auch nur einen Franken Kreditausfall.

Von Subvention also keine Spur. Im Gegenteil, aus Sicht des Bundes sind die Darlehen eine Gelddruckmaschine. Genauso verschwiegen wird, dass im Gegensatz zu den Darlehen direkte Beiträge an Geringverdienende erstens verloren sind (A-fonds-perdu-Beiträge), weil sie nicht rückzahlungspflichtig sind und zweitens gar nicht den Empfängern zu Gute kommen, weil diese Beiträge direkt den Immobilieneigentümern abzugeben sind. Die geforderte Subjekthilfe ist also im Gegensatz zu den Darlehen eine direkte Subvention an die Immobilienbranche. Klar, dass dies der VIS gut findet. Aber was für eine Unverschämtheit, das so umzudeuten. Verschwiegen wird natürlich auch, dass die Immobilienbranche selbst die meist-subventionierte Branche überhaupt ist. Dagegen sind die Bauern Pipifax. Mit jeder steuerfinanzierten Investition der öffentlichen Hand in Strassen, öffentlichen Verkehr, Schulhäuser, Parks und dergleichen steigt der Marktwert und der Ertragswert der Immobilien.  Wenn das Land jedoch der öffentlichen Hand gehört und sie dieses im Baurecht an Genossenschaften abgibt, subventioniert die öffentliche Hand nur sich selber.

Volkswirtschaftsschädigend seien Sie angeblich, weil die Expansion des gemeinnützigen Wohnbaus den Restmarkt verteuern würde und das Risiko der Immobilienanleger erhöhen würde. Die Annahmen für diese Aussagen sind so haarsträubend, dass man sie gar nicht wiedergeben kann. Verschwiegen wird vor allem, dass die Eigentumsverhältnisse  – also ob nun Renditeorientierte oder Nichtrenditeorientierte bauen – auf die Nachfragemenge null Einfluss haben. In dem Mass, als Gemeinnützige mehr bauen, wird Nachfrage absorbiert; d.h., diese Haushalte fragen dann keine renditeorientierten Wohnungen mehr nach. (Zudem sind die Mietpreise per Gesetz abhängig von den Kosten plus eine bescheidene Rendite und eben nicht von Angebot und Nachfrage. Aber das ist eine andere Geschichte.) Aber klar, wenn man natürlich wie der VIS Immobilien als Kapitalverwertungsveranstaltung sieht und nicht als Bereitstellung unseres Lebensraums, dann wird man einfach alles Geld verbauen, auch wenn die Genossenschaften mehr bauen. Volkswirtschaftsschädigend hingegen sind die renditeorientierten Immobilieninvestoren, extrahieren sie doch über Massen Geld aus den Haushaltseinkommen, das dann dem Konsum und damit der Volkswirtschaft fehlt.

Die Initiative sei zudem schädigend für unsere Altersvorsorge. Was für ein Witz! Verschwiegen wird natürlich, dass tiefe Mieten die allerbeste Altersvorsorge überhaupt sind, weil dann die Haushalte mehr sparen können. Zahlt man nämlich dank Genossenschaftswohnung 500 Franken weniger pro Monat, so kann man in einem Arbeitsleben zu einem Prozent verzinst 300’000 Franken ersparen.

Und dann wird auch noch pseudowissenschaftstheoretisch hergeleitet, dass Genossenschaften zu mehr Flächenverbrauch führen. Haarsträubend ist das. Verschwiegen wird natürlich, dass es Studien gibt, die belegen, dass Gemeinnützige einen 15 Prozent tieferen Flächenverbrauch pro Person ausweisen als Renditeorientierte. Dies unter anderem auch deshalb, weil viele Belegungsvorschriften kennen. Verschwiegen wird über das hinaus, dass gerade der kommerzielle Wohnungsmarkt den Flächenverbrauch anheizt, weil viel zu hohe und illegale Anfangsmieten verlangt werden. So finden viele Umzugswillige, zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind, keine kleinere Wohnung, die billiger ist als die grössere Bestehende.

Ich bin entsetzt. Der Verband der Immobilieninvestoren soll doch einfach sagen, dass es ihm stinkt, wenn ihm durch die Ausweitung des gemeinnützigen Wohnbaus weniger bebaubares Land zur Renditeabschöpfung zur Verfügung steht. Aber die Genossenschaften pseudowissenschaftlich zu diffamieren, ist inakzeptabel. Denn diese sind mindestens so wichtig, wie sie vor 100 Jahren waren. Die Immobilien- und Mietpreise sind hier und überall auf der Welt das grosse volkswirtschaftliche Problem dieses Jahrhunderts. Der VIS sollte sich buchstäblich in Grund und Boden schämen.

 

Die Kurzfassung dieser unsäglichen Pseudostudie kann hier runtergeladen werden: https://www.vis-ais.ch/2019/05/23/mehr-bezahlbare-wohnungen-studie-belegt-oekonomischen-fehlschluss-und-schaden-fuer-die-volkswirtschaft/