Kolumne #Korrigendum: „Notwehr“ gegen Leerkündigungen und Wuchermieten

Bumm! Leerkündigungen in Winterthur. 400 Menschen verlieren ihr Zuhause, hiess es diese Woche (Sulzer-Immobilien). «Ihr seid kein Einzelfall», erzählte ich – traurig und verärgert gleichzeitig – vorgestern an einem Solidaritätsfest vor leergekündigten Bewohnerinnen in Witikon (UBS-Fond). Das hat System.

Leerkündigungen haben epidemische Ausmasse angenommen, und zwar in der ganzen Schweiz. Es wird abgerissen und «saniert» oft lange vor dem Lebensende einer Immobilie; also unnötig. Steigt man in Kloten beim Bahnhof aus dem Zug, steht man vor einem riesigen platt gewalzten Areal. Die ZKB-Pensionskasse hat alles abgerissen, was vor gerade einmal dreissig Jahren neu gebaut wurde. Im Heuried in Zürich soll eine Siedlung abgerissen werden, die vor 18 Jahren totalsaniert wurde. Und im Brunaupark wollte die Credit Suisse kaum 40 Jahre alte Gebäude abreissen.

Warum tun das Immo-Gesellschaften, Pensionskassen und Banken-Fonds? Sie wollen die Werte ihrer Immobilien, wie sie sie in ihren Bilanzen haben, «aufwerten». Um diese Aufwertungsgewinne zu erzielen, müssen sie die Mieterträge pro Parzelle erhöhen. Mieten erhöhen kann man, indem man bei jedem Mieterwechsel ein paar Hundert Franken draufschlägt, auch wenn das gesetzlich nicht erlaubt ist. Das passiert täglich tausendfach. Schneller geht es, wenn alle gleichzeitig rausgeworfen werden und neu gebaut wird. Diese so erzielten Aufwertungsgewinne in den Bilanzen können als Dividenden ausgeschüttet werden. Die Aktionäre verlangen dies, die Boni der Manager sind davon abhängig. Voilà. So einfach ist das.

Die Schlüsselfrage in der Wohnpolitik lautet seit Menschengedenken: Wem gehört der Boden und wie hoch dürfen die Erträge daraus sein?

Unsere Bundesverfassung gibt darauf klare Antworten. Artikel 108 verlangt im Wesentlichen, dass der Boden denjenigen gehört, die ihn nutzen und davon abhängig sind. Und zwar in Form von individuellem selbstbewohnten Eigentum oder von kollektivem selbstbewohnten Eigentum – also Wohngenossenschaften. Artikel 109 verbietet «missbräuchliche Mietzinsen». Das Gesetz verbietet im mietrechtlichen Obligationenrecht folglich einen «übersetzten Ertrag aus der Mietsache». Das heisst die Mieten haben sich nach den effektiven Kosten zu richten zuzüglich eine beschränkte Netto-Rendite von 2% über dem Referenzzinssatz (zurzeit 1,25 Prozent) – also 3,25 Prozent vom eingesetzten Eigenkapital. Hinzu kommen noch die Wertsteigerungen des Bodens; die erlaubte Gesamtrendite, die in der Schweiz als komplett risikofrei gilt, ist somit extrem hoch.

Nur: Beide Gebote werden seit Jahrzehnten nicht eingehalten. Die Wohneigentumsquote ist von 42 auf 36 Prozent gesunken. Die Wohngenossenschaften stagnieren seit Jahrzehnten auf einem Anteil von unter 5 Prozent aller Wohnungen. Und die Mietpreise explodieren, obwohl sie nach Gesetz wegen der andauernden historischen Tiefzinsphase massiv hätten sinken müssen. So zahlen Mietende viele Milliarden jährlich zu viel Miete, weil die gesetzlich erlaubten Maximalrenditen nicht überprüft werden.

Wir können uns wohl alle darauf einigen: Das ist inakzeptabel und schädigt die Volkswirtschaft. Notwehr ist angezeigt. In diesem Sinn und Geist ist die Wohnschutz-Initiative zu sehen, über die wir am 14. Juni im Kanton Zürich abstimmen. Diese gibt den Gemeinden die Möglichkeit, freiwillig und nach ihren demokratischen Prozessen Massnahmen zu ergreifen. Die Wichtigste: Die Überprüfung der mietrechtlich erlaubten Renditen nach Neubau oder Sanierung. Wenn keine «übersetzten Erträge aus der Mietsache» gemacht werden können, lohnen sich weder Leerkündigung noch baulich unnötige Sanierungen oder Neubauten. Ist jedoch ein Abriss oder Totalsanierung baulich notwendig, können sämtliche Kosten weiterhin legal auf die Mieten überwälzt werden. Es wird also nicht die Miete gedeckelt, wie die Gegner unverschämt behaupten, sondern die Rendite nach geltendem Gesetz.

Die Wohnschutz-Initiative ist also nichts anderes als eine Durchsetzungsinitiative unseres geltenden und klugen Mietrechts und unserer Verfassung. So einfach ist das: Auch Immobilien-Firmen haben sich an die Gesetze zu halten. Wir wir alle auch.